İstanbul’da bir ev sahibi, kira sözleşmesi uzayan kiracısından yeni dönem kira bedelini ‘yıllık ve peşin’ olarak istedi. Kiracı bunu reddetti, ev sahibi icra takibi başlattı. Tahliye davasına dönüşen olayda İcra Hukuk Mahkemesi, milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren emsal niteliğinde bir karara imza attı.
Kiracının itirazı üzerine tahliye talebiyle İcra Hukuk Mahkemesi’ne taşınan olayda, mahkemenin verdiği karar kira sözleşmelerindeki çok önemli bir ayrıntıyı gün yüzüne çıkardı.
İstanbul İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye davasında kiracılar lehine emsal niteliğinde bir karar verildiğini belirten Avukat Aylin Esra Eren, hukuki süreci şu sözlerle anlattı:
“Kiracı, Etiler’de bir sitede ikamet ediyor. Taraflar arasında 1 Eylül 2020 tarihli, bir yıllık peşin ödemeli (180 bin TL) kira sözleşmesi yapılmıştı. Ev sahibi, ilk yıl olduğu gibi 1 Eylül 2021 ve 1 Eylül 2022 tarihlerinde de kira bedellerini yıllık peşin (360 bin TL) olarak talep etti. Daha sonra, kiracı tarafından yapılan ödemelerin mahsup edilmesinin ardından kalan kira parasının ödenmediği iddiasıyla ev sahibi tarafından icra takibi başlatıldı.
YETKİ İTİRAZI
Kiracıya ödeme emri 12 Şubat 2023 tarihinde tebliğ edildi. İcra takibinin haksız olduğu gerekçesiyle karara itiraz edildi. Aynı zamanda yetki itirazında da bulunuldu. Sözleşmeye göre kiracının bulunduğu bölge Çağlayan Adliyesi’ne bağlı olmasına rağmen, ev sahibi icra takibini Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde açmıştı.
TAHLİYE DAVASI
Bu itiraz üzerine ev sahibi, İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açtı. Mahkemedeki savunmada, sözleşmede yetkili mahkemenin açıkça belirtildiği, ayrıca kiracının herhangi bir kira borcu bulunmadığı ifade edildi. Ev sahibi ise kira sözleşmesinin altıncı maddesinde yer alan ‘kiracı kira bedelini yıllık peşin olarak ödemeyi taahhüt eder’ maddesine dayanarak, uzayan yıllarda da kiranın yıllık peşin ödenmesi gerektiğini savundu.
MAHKEMEDEN YILLIK-AYLIK KİRA KARARI
Ancak mahkeme, bu sözleşme maddesinin yalnızca ilk 1 yıl için geçerli olduğuna hükmetti. Yenilenen dönemlerde kiranın yıllık ödeneceğine dair sözleşmede ayrıca bir madde bulunmadığı, bu nedenle kira sözleşmesinin ilgili maddesi gereğince uzayan dönemlerde kiraların aylık olarak ödeneceğinin kabul edilmesi gerektiği vurgulandı.
BİLİRKİŞİ BORÇ İNCELEMESİ YAPTI
Dosyanın gönderildiği bilirkişi de kiracının borcu olmadığını tespit etti. Mahkeme, 1 Kasım 2024’te yapılan itirazları haklı bularak davanın reddine karar verdi. Ayrıca, davacı ev sahibinin yüzde 20 icra inkar tazminatı ödemesine ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine hükmetti.”
SÖZLEŞMELERDE ÖZEL ŞART AYRINTISINA DİKKAT
Avukat Eren, kira sözleşmelerinde yer alan özel şartların uzayan yıllardaki geçerliliğine dikkat çekerek, sözleşme yenilenirken ödeme planına dair açık bir ibare bulunmamasının bu tür uyuşmazlıklarda belirleyici olduğunu ifade etti.
