Türkiye genelinde ortalama bir evin fiyatı 5 milyon TL’yi aşarak ücretli çalışanlar ve dar gelirliler için ulaşılmaz bir seviyeye geldi. Konut fiyatlarındaki astronomik seviyeler ve krediye erişim zorluğu nedeniyle konut satışları geçen yıla göre yüzde 30’un üzerinde çakıldı.
Birikimiyle ev almak isteyenler için ise yatırımın geri dönüş süresi 13 yılı buldu.
Emlakjet-Endeksa işbirliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’nun verileri, Türkiye’deki konut piyasasının son durumunu gözler önüne serdi. Paylaşılan verilere göre, Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5.020.264 TL’ye ulaşırken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL olarak ölçüldü.
Ülke genelinde konut metrekare fiyatları son bir yıllık dönemde nominal olarak %23,8 oranında artış gösterdi. Ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında, yıllık fiyat değişiminin -%6,5 seviyesinde kaldığı, yani fiyatların TL bazında artmasına rağmen reel olarak satın alma gücü karşısında gerilediği tespit edildi.
SATIŞLARDA SERT DÜŞÜŞ GÖZLENDİ
TÜİK Mayıs 2026 verileri, konut piyasasındaki daralmayı rakamlarla ortaya koydu. Türkiye genelinde konut satışları, geride bıraktığımız yılın aynı ayına kıyasla %31,2 oranında azaldı ve 93.333 adet seviyesinde kaldı. Bu satışların 30.196 adedini ilk el konutlar oluştururken, bu kategoride %27,9’luk bir düşüş yaşandı. İkinci el konut satışları ise %32,7 oranında azalarak 63.137 adede geriledi. Toplam satış pastasında ilk el konutların payı %32,4, ikinci el konutların payı ise %67,6 olarak gerçekleşti. Öte yandan ipotekli konut satışları da aynı dönem içinde %2,8 azalarak 19.754 adet oldu ve toplam satışlar içindeki payı %21,2 olarak hesaplandı.
Endeksa verilerine göre, mayıs ayında en çok konut satışı yapılan 30 şehir arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında %32,4 ile Denizli zirveye yerleşti. Bu şehri sırasıyla %30,7 ile Ankara, %29,1 ile Elazığ, %28,8 ile Kocaeli ve yine %28,8 ile Antalya izledi. Yıllık reel değişime bakıldığında ise Denizli -%0,05 ile yatay bir seyir izlerken; Ankara’da -%1,4, Elazığ’da -%2,5, Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık -%2,8 oranında gerileme kaydedildi. Türkiye genelindeki ortalama yıllık reel değişim ise -%6,5 olarak bilançoya yansıdı.
AMORTİSMAN SÜRESİ 13 YILA ÇIKTI
Yatırımcıların yakından takip ettiği, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki ilişkiyi yansıtan amortisman (geri dönüş) süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak ölçüldü.
Mayıs ayında en çok satış yapılan 30 il içinde en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da tespit edildi. Muğla’yı 18 yıl ile Elazığ, 17’şer yıl ile Aydın ve Antalya takip etti. Bu süre İstanbul’da 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl olarak hesaplandı. Rapor, yüksek fiyatlı sahil kentlerinde amortisman sürelerinin daha uzun olmasının, konut değerlerinin kira gelirlerine göre çok daha yüksek seviyelerde bulunduğuna işaret ettiğini vurguladı.
NÜFUSU EN YÜKSEK 5 İLDE TABLO
Türkiye’nin en kalabalık beş şehri olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya değerlendirildiğinde, yıllık nominal metrekare fiyat artışında Ankara %30,7 ile ilk sıraya oturdu. Ankara’yı %28,8 ile Antalya, %27,6 ile İstanbul, %23,0 ile Bursa ve %20,5 ile İzmir takip etti. Enflasyondan arındırılmış reel fiyat değişimlerinde ise Ankara’da -%1,4, Antalya’da -%2,8, İstanbul’da -%3,7, Bursa’da -%7,1 ve İzmir’de -%9,1 oranında düşüş görüldü.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatları İstanbul’da 63.184 TL, Antalya’da 54.541 TL, İzmir’de 51.917 TL, Ankara’da 37.611 TL ve Bursa’da 35.183 TL seviyelerine ulaştı. Beş büyük il arasındaki ortalama konut satış fiyatlarına bakıldığında, 6.950.240 TL ile İstanbul zirvede yer aldı. Onu 6.281.957 TL ile İzmir, 5.999.510 TL ile Antalya, 4.814.208 TL ile Ankara ve 4.468.241 TL ile Bursa izledi.
METREKARE FİYATINDA MUĞLA ZİRVEDE
Türkiye genelinde metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83.029 TL ile Muğla’da ölçüldü. Bu şehri 63.184 TL ile İstanbul, 54.541 TL ile Antalya, 52.041 TL ile Çanakkale ve 51.917 TL ile İzmir takip etti. Ortalama konut satış fiyatında da Muğla 10.710.741 TL ile listenin başında yer alırken; Aydın’da ortalama fiyat 6.578.060 TL, Çanakkale’de ise 6.140.838 TL seviyesinde gerçekleşti.
“VERİLERİ DÖNEMSEL ETKİLERLE BİRLİKTE OKUMAK GEREKİYOR”
Araştırma sonuçlarını değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, şu ifadeleri kullandı: “Mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştu. Bu tabloda geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra, ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisini de dikkate almak gerekiyor. Bu nedenle Mayıs verisini tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte okumak daha doğru olur. Fiyat tarafında ise nominal artışın sürdüğünü, ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında reel fiyatların gerilediğini görüyoruz. İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyretmesi ve geçen yılın aynı dönemine göre %2,8 gerilemesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyuyor. Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz. Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde, alım-satım kararlarını yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak vermemek gerekiyor”
